Wohnungseigentumsrecht in Berlin: Wann ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung anfechtbar?

Wohnungseigentumsrecht – ein ständiges Thema in Berlin. Die allermeisten Eigentümerversammlungen sind langweilig und ergebnislos. Wen wundert es da, dass vielen Ihre Zeit zu kostbar ist, um über zerkratzte Fenster, Parkplätze oder unordentliche Hausflure zu diskutieren?
Was aber, wenn die Wohnungseigentümerversammlung in Ihrer Abwesenheit einen Beschluss gefasst hat, der Sie direkt schädigt – was können Sie tun? Wir erklären, wann ein Beschluss anfechtbar ist.

Übersicht

Das Einladungsschreiben: Sehr wichtig im Wohnungseigentumsrecht

Wurde die Ladungsfrist eingehalten?

Das Wohnungseigentumsrecht der Stadt Berlin birgt so einige Tücken. Eine davon ist die Ladungsfrist. Sie beträgt jetzt einheitlich drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in dringenden Fällen kann hiervon abgewichen werden. Aber selbst eine Verkürzung der Ladungsfrist, ohne triftigen Grund, macht Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Dieser Einberufungsmangel muss sich kausal auf die Beschlussfassung auswirken, anderenfalls wird die Anfechtungsklage abgewiesen. Damit scheidet eine erfolgreiche Beschlussanfechtungsklage aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre (BGH, Beschluss vom 7.3.2002 -V ZB 24/01-, Rn. 30).

Eine Mindestanzahl von anwesenden bzw. durch Vollmacht vertretenen Eigentümern bzw. Miteigentumsanteilen ist in der Eigentümerversammlung nicht mehr erforderlich.

Ist das Einladungsschreiben korrekt?

Damit ein Beschluss der Eigentümer in der Versammlung gültig ist, ist der Gegenstand des Beschlusses bei Einberufung im Einladungsschreiben zu bezeichnen. Es obliegt im Übrigen auch nicht allein dem WEG-Verwalter/in Beschlussanträge zu formulieren und einzubringen. Dieses Antragsrecht hat auch jeder Eigentümer.

Hat die Versammlung eigentlich Beschlusskompetenz?

Eine wichtige Frage, die auch immer wieder zur Anfechtung von Beschlüssen führen kann, ist, ob die Gemeinschaft der Eigentümer für den Regelungsgegenstand eines Beschlusses auch die Beschlusskompetenz hat. Grundsätzlich dürfen Beschlüsse weder gegen das Gesetz noch gegen die Teilungserklärung verstoßen, soweit nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel dies zulässt.

Im Übrigen dürfen Beschlüsse der Gemeinschaft nicht in den Kernbereich des Sondereigentums eingreifen, d. h. die individuellen Rechte des Sondereigentümers an seinem Sondereigentum verletzen. Dies ist regelmäßig, jeweils im Einzelfall, zu prüfen. Unzulässig sind regelmäßig konstitutive Beschlussinhalte, wie z. B. wenn durch Beschluss ein Eigentümer angewiesen wird, seinen Mieter zu kündigen. Hier ist die Abgrenzung zum sogenannten Vorbereitungsbeschluss zu beachten.

Beschlussfassung laut Wohnungseigentumsrecht ...

Die Beschlussfassung erfolgt regelmäßig in der Wohnungseigentümerversammlung (Präsenzversammlung, § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Des Weiteren können auch weiterhin Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst werden, wobei es hierbei bei der Allstimmigkeit (alle Eigentümer müssen dem Beschlussantrag zustimmen) bleibt. Des Weiteren ist es seit 1. Dezember 2020 auch möglich, dass Eigentümer ohne Anwesenheit am Ort der Eigentümerversammlung an dieser in elektronischer Form teilnehmen. Über die Modalitäten ist zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung abzustimmen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG).  Außerdem gibt es die Möglichkeit, dass Beschlüsse der Eigentümer auch im Umlaufverfahren mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst werden können, wobei hierüber zuvor eine Beschlussfassung der Gemeinschaft erforderlich ist. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Eigentümer in einer Präsenzversammlung über eine konkrete Baumaßnahme abstimmen („Ob“) und sich vorbehalten im Rahmen eines Umlaufbeschlusses über ein konkretes Angebot der Ausführung der Baumaßnahme abzustimmen („Wie“).

Bauen, Sanieren, Renovieren: Welche baulichen Veränderungen sind erlaubt?

Sondereigentum

Jeder Wohnungseigentümer kann nicht nur nach Belieben mit seinem Sondereigentum verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG), sondern kann auch innerhalb seines Sondereigentums bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) hinausgehen, ausführen. Die einzige Grenze, die der Eigentümer zu beachten hat, ist, dass die Maßnahme keinen anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt (§ 13 Abs. 2 WEG).

Gemeinschaftseigentum

Bauliche Maßnahmen, d. h. Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können ausschließlich mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG).
Darüber hinaus werden den Wohnungseigentümern in bestimmten privilegierten Fällen angemessene bauliche Veränderungen gestattet, wenn diese die in § 20 Abs. 2 WEG genannten Katalog unterfallen, wobei dieser Katalog auch nicht abschließend sein soll. Hierdurch sind insbesondere Maßnahmen der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, des Einbruchsschutzes aber auch der Telekommunikation besonders privilegiert. Hierunter könnten natürlich auch Maßnahmen des Klimaschutz fallen, wobei eine Einzelfallprüfung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen ist. Auch diese baulichen Veränderungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung müssen vorher beschlossen werden.
Nach einer Einzelfallprüfung sind auch weitere bauliche Veränderungen möglich, wobei grundlegende Umgestaltungen der Wohnanlage oder aber auch Maßnahmen, die nur einen einzelnen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen, weder beschlossen, gestattet noch verlangt werden dürfen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Wurde der Beschluss verkündet?

Weiterhin ist es erforderlich, dass nach einer Beschlussfassung der zur Abstimmung vorgelegte Beschlussentwurf verkündet wird. Ein Verstoß hiergegen kann den niedergelegten Beschluss anfechtbar machen.

Einen Beschluss anfechten: Wie geht das?

Wichtig ist für jeden Eigentümer zu wissen, dass laut dem Wohnungseigentumsrecht Berlins, in der Wohnungseigentümerversammlung gefasste Beschlüsse anfechtbar sind. Dies geschieht allein durch Einreichung einer Klageschrift (Anfechtungsschriftsatz) beim zuständigen Amtsgericht (§ 43 WEG).       
Hierbei ist zwingend darauf zu achten, dass die Anfechtungsklage spätestens innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (Datum der Eigentümerversammlung) beim zuständigen Amtsgericht eingegangen ist. Die Anfechtung ist innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen (§ 45 WEG).         
Im Anfechtungs-/Begründungsschriftsatz müssen bereits alle wesentlichen Angriffs-punkte, weshalb der Wohnungseigentümer der Auffassung ist, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, vorgetragen sein. Ein späteres „Nachschieben“ von Gründen ist nicht möglich, selbst wenn diese unstrittig wären.

Ohne Beachtung der Fristen des § 45 WEG kann eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen eingereicht werden. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der Wohnungseigentümer der Auffassung ist, dass Beschlüsse außerhalb der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurden, hierüber Streit besteht oder der Inhalt gegenüber einzelnen Eigentümern durchgesetzt werden soll.

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